4月20日，中国公布了最新的贷款市场报价利率(LPR)。结果一年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%，预期利率3.85%，前值4.05%。5年期贷款的市场报价利率(LPR)为4.65%，预期利率为4.65%，前值为4.75%。

这意味着一年期贷款市场报价利率(LPR)下调20个基点，五年期贷款市场报价利率(LPR)下调10个基点。

所报贷款利率(LPR)是目前最新的贷款基准利率，银行将其作为所有贷款定价的参考。其中，所报一年期贷款利率视为实体经济贷款基准利率，所报五年期贷款利率视为房贷利率或楼市基准利率。因为房贷期限长，所以长期贷款利率参考报价的五年期贷款利率定价。

报价贷款利率(LPR)的定价基于MLF利率。4月15日，MLF利率下调20个基点至2.95%(原为3.15%)，这意味着4月20日将下调一年期LPR利率。

最大的悬念是5年期LPR利率的下调。如果下调幅度过大，会**楼市，传递出监管层支持楼市的政策信号。如果下调幅度太小，甚至没有下调，就会传递出监管层会继续收紧楼市的信号。

如今，1年期LPR利率下调了20个基点，而5年期LPR利率下调了10个基点。非定向降息表明监管层“房住不炒”的态度是坚定的，而不是搞“一刀切”。

国家统计局发布的最新数据显示，3月份，房价上涨的城市数量明显增加。70个大中城市中，38个城市新建商品住宅价格环比上涨。2020年一季度GDP同比下降6.8%，是改革开放以来最大的季度降幅。

原本以为今年经济受疫情打击，央行会放水或**楼市。最近深圳房价上涨是意料之中的结果。但一季度GDP数据公布当天，中央政治局会议立即重启“房住不炒”。在这个特殊的节点，“活着就不要投机”再次被提及。这说明即使经济形势特别严峻，原有的房地产政策还会继续，意味着楼市不太可能大涨。

但需要指出的是，此次楼市“不对称”降息，并不意味着国家放松了楼市。相反，现实中，楼市还是很重要的。一方面，楼市是地方财政收入的大头，更不用说房地产相关的税费了。就土地出让收入(全国政府性基金预算收入)而言，1-2月，全国政府性基金预算收入累计完成7688亿元，同比下降18.6%，远高于一季度GDP。现在，一些地方机构持续发工资是个问题。另一方面，房地产及相关产业链对保增长、保就业的作用相当明显，在没有相应的替代产业出现之前，不太可能放弃。

所以，虽然这次楼市只是不对称降息10个基点，幅度小于实体经济20个点，但降息毕竟是好的。

我算了一下，100万房贷，等额本息，20年，利率4.75%，那么每月还款6462元。如果利率下降10个基点至4.65%，那么每月还款6407元，节省不到60元。

所以在这个层面上，楼市降息信号的意义大于实际意义，对于减轻买房负担的作用不大。

我对未来一两年楼市的判断是:全国楼市的分化程度应该会加大。一方面，在疫情冲击下，国内消费、**、外贸下降，企业面临严峻的经营压力。一些降薪，一些裁员会降低整体购买力，这就是楼市利润空。部分人口外流严重的三四线城市面临下行压力。另一方面，在全球低利率+量化宽松环境下，会有更多廉价资金购买一二线优质房产对冲通胀，从而**房价，未来相应楼市回暖的概率极大。预计一二线楼市和三四线楼市的分化会更加明显。