联商网专题专栏:【长岛三井奥特莱斯公园】这是一座拥有240家店铺的奥特莱斯购物城，是日本店铺数量最多的城市(日本第一)。

好像小普第一次体验奥特莱斯是在2006年。富士山附近有一个名为皇居的奥特莱斯。当时对奥特莱斯的理解是郊区名牌折扣店。所以电商兴起后，第一反应就是奥特莱斯要面临消亡的危机。因为当优惠不需要开很久，只能在网点解决的时候，网点的存在就显得没有意义了。但是当小普开始调查这种业态的时候，他发现国内的奥特莱斯不仅没有集体消亡，反而似乎有大做特做的趋势。但是，与国外同格式相比。中国的网点数量在数量上已经超过美国，估计网点故障率也能领先全球。小普傻了，奥特莱斯是什么？这种业态的核心竞争是什么？为什么都是一样的网点？很多去过国外的奥特莱斯朋友对国内奥特莱斯嗤之以鼻，一脸不感兴趣？……

奥特莱斯，一个只有40年历史的年轻企业，在中国已经有10多年了。但是了解网点业态的客户并不多。从发展趋势来看，国内网点呈现两极分化的特点。杂牌的奥特莱斯很少有经营得好的，而排名靠前的几家大奥特莱斯销售业绩却可圈可点。为什么会这样？首先，小普觉得国内很多开发商根本没搞清楚什么是出路。或者说，当网点的发展满足了客户的需求，就开始盲目进入市场。许多不同网点的**被孤立在荒野中。

那么，什么是奥特莱斯呢？

以前有权威机构对客户进行抽样调查。问题:你知道什么是奥特莱斯吗？其中有25%的人回答【低价、促销品、打折品】。看来大部分人对奥特莱斯的印象和小普最初对奥特莱斯的认识是一样的。另外，4%的人认为奥特莱斯是【综合商业设施】，2%的人认为奥特莱斯是【郊区购物中心】。这些数据表明，网点的定义实际上相当模糊。

此外，这家机构还调查了客户去网点的目的。其中，31.2%去奥特莱斯“淘宝”，客户去奥特莱斯的第一目的是寻找一些有价值、打折的“好货”；但除此之外，还有16%的客户将奥特莱斯作为娱乐设施，12.6%的客户将奥特莱斯作为周末休闲场所，7.6%的客户将奥特莱斯作为增加与家人情感互动的场所。也就是说，36.2%的客户对网点有期待。除了购物，快乐的购物体验环境也很重要。

日本的奥特莱斯诞生于1993年，比中国早了近10年。经过20多年的发展，已经成为一种非常成熟的业态。在日本的奥特莱斯品牌中，两强+本土品牌是基本模式。排名前两位的是日本的三井不动产社和切尔西社，而地方则是随处可见的中小奥特莱斯。

从日本的网点分布来看，基本有以下几种:

以度假为主的特色，店铺位于距离市区约70公里处，靠近旅游区的奥特莱斯。主要是利用游客的人潮，打造一个休闲购物的场所。核心竞争力主要体现在漂亮的建筑风格和年轻女性顾客喜欢的品牌折扣店。主要吸引20-35岁的年轻客人。

郊区购物特色，商店位于市区附近约35公里处。主要是周末或者晚上，全家人花钱。这类网点对餐饮附加值要求高，商品构成要更全面实用。因为离市区比较近，开发成本会比较高，所以需要增加顾客来店的频率，然后增加整个商家的收入。

地域特色，本地中小开发商。相对于大型开发商，该网点的特点是对知名品牌的吸引力较低，无法形成品牌和多元化业态的优势。然而，这些网点大多是当地开发商。对该区域客户需求的理解明显高于其他开发商。所以打地域亲情牌，解决地域特色强的客户痛点是他们的强项。只要抓住这部分需求，给予差异化服务，与大开发商竞争，也不是不可能。

日本奥特莱斯的发展史，其实就是一张显示顾客需求变化的趋势图。Outlets最初是郊区折扣店的简单**，现在已经成为一个商业实体，更加注重娱乐和美食等综合体验。那么在众多体验中，未来奥特莱斯的核心体验是什么呢？

未来网点必须做好的三个经验

1新客层:孩子的体验随着小核心家庭的出现，孩子在家庭中的地位在很长一段时间内只会一个接一个的上升。今天，曾经被称为小皇帝和小公主的我们，已经开始结婚，有了自己的孩子。而孩子的教育主体却因为这一代人独立性差等社会原因，变成了爷爷奶奶、外公外婆。于是，对孩子的期待和关注越来越强烈。这个时候，如果一个商业实体不懂得吸引孩子，就意味着放弃了大部分30-40岁的中产阶级客户。曾几何时，赢得天下女人心的商业模式，会逐渐变成以逗孩子为主的商业模式。

2新**:味觉体验美食经济不仅是奥特莱斯的***手锏，也是所有实体店吸引顾客的利器。在这个舌尖上的国度，刚刚好吃的已经不是好吃的了。如何玩得开心，吃什么才是重点。前几天，小普去青岛万象城逛了逛。现在5楼美食一层的大众餐厅门口，早上10点就开始排起了50多人的长队。谁说我们中国人不会排队领饭？其实对于吃货来说，及时排队也是美食体验中不可或缺的体验活动。

3新感受:文化体验不能再和欧洲建筑一样，不能再是本土品牌。在品牌生命周期不断缩短的今天，我还想建一个欧式建筑，想弄几个国际品牌吸引客户。基本上吃不下去。根据区域的天气特点、地理特征和人们的生活习惯，打造各具特色的网点才是王道。天津佛罗伦萨小镇和上海青浦安百里奥特莱斯将在近期启动的二期**中增加更多的旅游文化、餐饮、休闲等体验式消费，而绮优奥莱正在**的石家庄奥特莱斯是一个集文化、旅游、养老、健康为一体的综合复合型奥特莱斯，不仅有商场、餐厅，还有远程医疗、学校、水族馆等文化娱乐场所。

结束语

一个商业实体的成功与否，直接关系到经营者对商业业态的理解和对目标客户需求的把握。所以，只有在中国，才会经常出现蜂拥发展。主要是土地辽阔，资源丰富，土豪多。10年来，只要是在当地，一个看起来很酷的山寨新业态都会盈利。然而，在80后、90后为主的消费群体鄙视山寨，对新业态有了更深理解的今天，单纯的**和拼速度已经没有用了。尤其是奥特莱斯，非生活消费的刚需，客户体验不够好，是不会买你的账的。所以，当新一波的奥特莱斯来临时，记住没有一个特色鲜明的奥特莱斯会消亡；没有核心客户体验的网点会死掉。没有山寨，没有失败。